Because your browser is outdated, this site may not appear and function as intended. More information.

January 19th 2016

HOTEL X OFFICE

The hoteling future of the office

Lessons learned

De economische crisis mag dan wel afgelopen zijn, nog steeds kampen eindgebruikers met teveel kantooroppervlakte voor hun meer efficiënt ingerichte organisaties. De verborgen leegstand loopt terug maar vormt nog altijd 10% van de totale leegstand. Rigide langlopende huisvestingscontracten van voor de crisis lopen pas de komende jaren af. Eindgebruikers hebben hun les geleerd: de voorkeur verschuift steeds sterker naar kortlopende contracten met hoogwaardige flexibele voorzieningen. De beschikbaarheid van de voorzieningen is belangrijker geworden dan het ‘bezit’ van die voorzieningen in eigen beheer. Restauratieve voorzieningen, vergaderfaciliteiten en andere hospitality services worden in toenemende mate bij voorkeur gedeeld. De lessen van de economische crisis en de opkomst van de “sharing economy” heeft de acceptatie van het delen van gemeenschappelijke voorzieningen versterkt binnen de facilitaire en corporate real estate wereld. Dit vertaalt zich in de opkomst van multi tenant panden ook voor corporate eindgebruikers, collaborative workspaces en branded offices.

Deze verschuivende behoeftes van de eindgebruiker zorgen ervoor dat de kantorenmarkt zich steeds meer ontwikkelt naar een exploitatie gericht vastgoed model, waarin beschikbaarheid en services de onderscheidende factoren zijn. Nieuw voor de kantorenwereld, oud nieuws voor de hotelwereld. De principes van de hotelwereld vormen ook de toekomst voor de kantorenwereld. Zowel in economisch model, service mentaliteit als in onderscheidend vermogen van concepten, brands en beleving.

Hotels leading the way

Herbergen en hotels zijn van alle tijden, je kon overal slapen maar het type bed of service was afhankelijk van de waard. De hotelketens zoals we deze nu kennen hebben een relatief korte historie van ongeveer 50 - 60 jaar. De eerste ketens vormden zich in de Verenigde Staten waar Hilton in de jaren veertig de eerste coast-to-coast hotelketen vestigde. Europa volgde pas in de jaren zestig met het Accor brand Novotel. Deze ketens waren gericht op het leveren van een standaard kwaliteit die herkenbaar en identiek was, waar op de wereld je ook incheckte. Brands onderscheidden zich primair van elkaar op basis van kwaliteit van de voorzieningen, uitgedrukt in de bekende hotelsterren kwalificatie. Dit systeem van diversifiëring van hotel brands op basis van gestandaardiseerde kwaliteit heeft standgehouden tot de jaren negentig.

Vanaf het eerste decennium van de eenentwintigste eeuw is het aantal hotelbrands explosief gestegen. Niet meer op basis van onderscheidende sterrenniveaus maar op basis van op het individu gerichte lifestyle concepten voor verschillende doelgroepen. CitzenM haalt geen klassieke sterren maar biedt de individuele reiziger een levendige lobby om vrienden te maken en biedt een kamer waarin bed, douche en wifi bepalend zijn. “Affordable luxury” is het adagium. Het Radisson Red zegt het zelfs letterlijk in haar introductie naar haar gasten: “Radisson RED is a new hotel philosophy where lifestyle, not luxury, is the inspiration”.

De kantorenmarkt maakt versneld een vergelijkbare ontwikkeling door. Jarenlang was de kantorenmarkt niet meer dan het aanbieden van werkruimte waarin alleen locatie, locatie en locatie gold als onderscheidend vermogen. Regus, als eerste kantorenketen office brand, deed zijn intrede pas in 1989 en heeft de wereld veroverd op basis van dezelfde belofte als de eerste hotelketens: gegarandeerde en gestandaardiseerde kwaliteit overal te wereld.

De snelle diversificatie naar een wijde range van branded offices zoals Spaces, Seats2Meat, HNK en Tribes zich in de laatste vijf jaar ontwikkeld hebben, is ook niet gedreven door verschillen in kwaliteit van de werkplek maar op basis van verschillen in uitstraling, werkstijl en de community die er gebruik van maakt. De lifestyle push is nog duidelijker in multi tenant start up buildings als B-building in Amsterdam en Schieblock in Rotterdam of de creatieve multi tenant concepten van de Caballero fabriek (Den Haag), de Van Nelle Fabriek (Rotterdam) en de Kauwgomballen fabriek (Amsterdam). Het Schieblock in Rotterdam en het B-building in Amsterdam bieden minimale gebouwkwaliteit maar een maximale start up community en lifestyle, waar je vooral als medewerker wilt werken en je daarom als organisatie wilt vestigen. De huurprijzen in combinatie met service kosten doen niet onder voor A-locaties, een prijs die niet betaald wordt voor gebouwkwaliteit maar voor community. Het nieuwe gecombineerde voormalige gebouw van Economische zaken aan de Amsterdamse Wibautstraat, waar vanaf april 2016 het nieuwe Zoku (extended stay) hotel, gecombineerd met WeWork, horeca en vergaderconcepten de deuren opent, gaat nog een stap verder.

De kracht waarmee deze revolutie zich voltrekt kan het best worden geïllustreerd door de groei en marktwaarde van internationale ketens zoals Impact Hub (11.000 leden en 63 locaties) en de co-working offices van WeWork. WeWork is vijf jaar oud, heeft meer dan 25 locaties en een marktwaarde van 10 miljard dollar. WeWork is inmiddels ook in Amsterdam neergestreken met 1.300 werkplekken. De keten richt zich in haar benadering niet eens meer op professionele vastgoed managers als eindgebruikers maar op de medewerkers van eindgebruikers. WeWork belooft geen werkplek maar ‘personal fullfillment’ oftewel zingeving, wat nog verder gaat dan lifestyle en een mooi voorbeeld is van een organisatie met een Massive Transformative Purpose (zie artikel The Connected Community).

Office – Hotel symbiose

Sociologen verdeelden het leven ooit in drie plekken waar je als mens je tijd doorbracht: the first place was thuis, the second place was op je werk en the third place de plek waar je ontspande. De plaats- en tijdongebondenheid van werk heeft er al lang voor gezorgd dat werk en privé steeds meer door elkaar lopen, first en second place zijn steeds meer verweven geraakt. De nieuwe generatie kantoren hebben steeds meer elementen van ontspanning in de werkomgeving, van werkcafe’s, inhouse coffee companies tot de all inclusive campus kantoren van Google. De second place en third place groeien nu ook naar elkaar toe. Branded offices bieden de hospitality van hotels, en hotellobby’s dienen steeds meer als collaborative workspaces. Als je het Volkshotel in Amsterdam binnen loopt weet je niet of je in een hotel staat of in een branded office concept van Spaces. Deze kantoor en hotel symbiose met daarin de verwevenheid van werken en ontspanning vormt een kerntrend voor 2016. The next step in de ontwikkeling van de verwevenheid van werken en ontspanning is de Workation. De werkvakantie is de trend waarin de echte generatie ‘digital nomads’ niet gaat werken in de locale coffeeshop op de hoek, maar een exotische locatie opzoekt om daar in alle rust maximaal productief te zijn. Ver gezocht? Overtuig uzelf en google Hubud op Bali, onweerstaanbaar aantrekkelijk en opeens is een Workation een stuk realistischer. Zoekt u een alternatief dichterbij, het short stay hotel concept Zoku kondigt zelf ‘the end of the hotelroom’ aan en combineert verblijven met werken.

The last frontier is dan de vermenging van first, second en third place….. en ook deze is niet ver weg. WeWork werkt aan een concept met de naam WeLive waarin inderdaad wonen, werken en community al worden gecombineerd.

Branding, lifestyle en community vormen de onderscheidende en prijsbepalende factoren voor een steeds groter deel van de kantorenmarkt in 2016 en worden verder gedreven door een nieuw arbeidsethos van een nieuw type werknemer en meer kritische eindgebruikers. De kantoorkosten worden minder vierkante meter gedreven maar meer werkplek gedreven, minder op basis van langlopende contracten en meer op basis van beschikbaarheid op het moment dat de eindgebruiker het nodig heeft. Het hotel en het kantoor groeien naar elkaar toe in nieuwe vormen van exploitatie gedreven vastgoed.

Comments