Hèt business woord van 2015 was disruptie. De disruptieve kracht van exponentieel groeiende organisaties gaat ook de agenda bepalen voor 2016. Hun exponentiële groei dwingt hele industrieën om te veranderen. De vraag is hoe deze disruptieve kracht de huisvestingsmarkt gaat beïnvloeden.
Het fenomeen disruptie is op de agenda gezet door de management bestseller ‘Exponentiële organisaties’ van de Singularity University (van Geest / Ismail 2015). Exponentiële organisaties zijn bedrijven die minstens 10 keer beter presteren dan hun directe concurrenten: 10 keer snellere omzetgroei, 10 keer snellere productontwikkeling, of 10 keer meer winst per werknemer. Wat Peters en Waterman met hun boek ‘In search of Excellence’ in de jaren tachtig deden door de kernmerken te beschrijven van organisaties die jarenlang succesvol zijn, doen Van Gelder en Ismail in ‘Exponentiële organisaties’ (ExO) door de gedeelde kenmerken te beschrijven van ondernemingen die 10 keer harder groeien dan de markt. Denk hierbij aan startups als Airbnb, Uber en Tesla, bedrijven die pas enkele jaren bestaan en nu al enkele miljarden waard zijn.
Kenmerken van de ExO.
ExO weten als nooit te voren in zeer korte tijd in te spelen op de veranderende behoeften van de markt en de mens, om daar dan een naadloos passende dienst of product voor te lanceren. De behoefte van de klant staat centraal in plaats van het commerciële dollar en businessmodel. Juist door deze andere filosofie en benadering, luistert de organisatie naar de klant en speelt zij snel en flexibel in op de aangepaste wensen en eisen. Vaak nog voordat de klant dat zelf beseft.
Van Geest en Ismail lanceren de volgende succesformule voor:
ExO = mtp + scale + ideas.
Belangrijkste gemeenschappelijke kenmerk is het bezitten van een helder geformuleerd antwoord op de waarom-vraag van de organisatie die ze Massive, Transformative Purpose (MTP) hebben genoemd. Een hoger doel om iets radicaal te veranderen, de wereld te verbeteren. Antwoord op de zingevingsbehoefte van veel mensen, niet gewoon het uitvoeren van een baan, maar een bijdrage leveren aan een groter inspirerend doel. Voor AirBnb en Uber is dat: de beschikbare capaciteit van respectievelijk kamers en auto’s beter inzetten, duurzaamheid dus.
Vervolgens maken ze onderscheid tussen intern en extern gerichte succesfactoren.
De externe succesfactoren zijn samengevat in het principe SCALE:
- Staff on demand, beschik over een flexibele personeelsorganisatie
- Community & crowd, maak actief gebruik van je publiek en klanten
- Algorithms, analyseer big data voor nieuwe inzichten
- Leveraged assets, benut andermans bezittingen
- en Engagement, de menselijke maat als maatstaf.
De interne succesfactoren zijn gebundeld in het woord IDEAS:
- Interfaces, optimale procesmatige interactie met de omgeving
- Dashboards, track en monitor prestaties
- Experimentation, biedt ruimte voor nieuwe experimenten
- Autonomy, decentraliseer verantwoordelijkheid
- Social technologies, maximaliseer samenwerking en samenwerkings tools.
ExO Huisvesting =
Identificatie + schaalbaarheid + connected community.
Hoe kan huisvesting mee met de wendbaarheid en exponentiële groei van ExO’s en welke lessen kan de eindgebruiker trekken uit deze organisatievormen? Hiervoor kunnen we de basisformule van de ExO vertalen naar drie basisprincipes voor exponentiële huisvesting.
De formule van de ExO: identificatie + schaalbaarheid + connected community.
Identificatie: symbolische waarde van het kantoor.
Medewerkers komen minder op kantoor dan vroeger toen je naar kantoor moest komen om überhaupt productief te kunnen zijn. Ze komen dus minder maar als ze komen moeten ze meerwaarde van het kantoor ervaren in netwerk, interactie, beleving en productiviteit of juist rust en productiviteit. De medewerker moet geïnspireerd raken en bijgetankt worden in de ervaring en herbeleving van de Massive, Transformative Purpose (MTP). De MTP zorgt ervoor dat je bij de organisatie wil werken, een bezoek aan het kantoor hernieuwt de beleving van die overtuiging door branding van het kantoor, interactie met collega’s en zichtbaarheid van de werkprocessen. Het symbolische belang van het kantoor als fysieke weergave van de MTP wordt cruciaal.
Scale: beschikbaarheid boven bezit.
Kies voor schaalbare en flexibele huisvesting. De beschikbaarheid van de voorzieningen en werkplekken is belangrijker dan het ‘bezit’ van een kantoor en voorzieningen in eigen beheer. Betrek restauratieve voorzieningen, vergaderfaciliteiten en andere hospitality services van professionele aanbieders met meerdere organisaties. Kies niet voor in-house maar voor gedeelde faciliteiten op basis van het principe van de ‘sharing economy’, maak gebruik van elkaars assets.
Concreet betekent dit verdere groei van flexibele huurcontracten, kantoorconcepten en aanbieders van collaborative offices. Het multi tenant kantoor wordt de standaard waarbij groei wordt gefaciliteerd door flexibele contracten en een flexibele schil van collaborative workspaces.
Connected community: van locatie, locatie locatie naar locatie, netwerk en connectie.
Het kantoor als gesloten bastion vol gelijkgestemde collega’s waarbij de interne cultuur zorgt voor eenheid vormt de kracht van een organisatiecultuur. Het belang van intern verbindende en zingevende kracht neemt alleen maar in belang toe zoals omschreven bij identificatie. De keerzijde van een te homogene cultuur is echter organisatie blindheid en ‘groupthink’. Groupthink is het fenomeen waarin een groep mensen vanuit de wil om groepsgevoel en onderlinge harmonie niet te doorbreken komen tot irrationele of disfunctionele beslissingen. Dit wordt veroorzaakt doordat ze het contact met de buitenwereld verliezen. Salim Ismail (Singularity University) maakt de vergelijking met het immuunsysteem dat het lichaam beschermt tegen invloeden van buitenaf. Zo reageert een te gesloten organisatiecultuur op innovatie en verandering. De ‘head down’ mentaliteit van produceren zorgt voor het verlies van contact met de ontwikkelingen in de buitenwereld.
Dit betekent dat het oude vastgoed adagium locatie, locatie, locatie niet meer voldoende is. De perfecte locatie met perfecte bereikbaarheid is onvoldoende als het geen verbinding maakt met een breder eco-systeem van succesvolle bedrijven, zzp-ers en voorzieningen. Opgesloten zijn binnen de veilige muren van het hoofdkantoor kan verstikkend werken. De connected community vraagt om een campus opbouw van het kantoor waarin uitwisseling en interactie tussen teams intuïtief plaatsvindt. Een campus met een gelaagde opbouw van het kantoor, met een publieke schil waarvan ook de buitenwereld gebruik kan maken en een organisatieschil waarin de identificatie van de eigen organisatiecultuur gevierd kan worden. Het streven is naar een krachtige organisatiecultuur binnen een bredere community culture.
Dat klinkt mogelijk abstract, maar de opkomst van de samenwerking ‘fabrieken’ van de Van Nelle Fabriek (Rotterdam), de Caballero Fabriek (Den Haag) en de Kauwgomballen Fabriek (Amsterdam) past in deze trend. Evenals de opkomst van de branded samenwerking offices van Spaces, Tribes, Seats2Meet of HNK. De ‘Outlook’ van Microsoft is een ander inspirerend voorbeeld van voortschrijdend inzicht in office design, inspiratie en ontmoeten. Vlaggeschip van Het Nieuwe Werken en terecht geroemd, met slechts een nadeel: stap je uit het kantoor dan sta je tussen de parkeerplaatsen, landingsbanen en kerosinedampen van Schiphol. Geen connectie met de buitenwereld, alleen op planet Microsoft.
Huisvesting dient de bedrijfsprocessen van een organisatie te faciliteren, dat is oud nieuws en blijft ook in 2016 van kracht. De veranderde eisen aan huisvesting van deze tijd zijn als losse trends al enkele jaren zichtbaar. De contracten worden korter en flexibeler, kantoorruimte alleen is onvoldoende, kwaliteit van de services is essentieel en de locatie wordt ook beoordeeld op haar connectiviteit en toegang tot een breder netwerk van succesvolle bedrijven. Het pand zelf tenslotte dient een brug te slaan tussen herkenbaarheid van de eigen bedrijfscultuur en openheid naar de buitenwereld. Echt nieuw is dat de WHY van deze ontwikkeling wordt blootgelegd vanuit het perspectief van exponentiële organisaties. De opkomst van exponentiële organisaties drijft deze veranderingen in de kantoorhuisvesting aan en dat betekent dat deze ontwikkelingen manifester zullen worden in 2016. Identificatie, scale en connected community zijn essentiële selectiecriteria voor eindgebruikers in de komende jaren.
